Купівля частки в будинку: чим ризикує покупець у спільній власності

Купівля частки в будинку — найдешевший спосіб зайти в карпатське село, і саме тому найризикованіший. Частка в спільній частковій власності — це не половина хати з окремим входом, а частка в праві на весь будинок, яку ділять із людьми, котрих ви не обирали. Нижче — що закон дає вам, що він дає їм, і які документи вирішують, чи буде у вас дім, чи судова справа.

Типова ситуація в Косівському районі: після смерті батьків хата записана на трьох братів і сестер по одній третій. Один живе в Польщі й хоче продати свою третину. Ціна виглядає привабливо, продавець показує «свої» дві кімнати й літню кухню. Усе, що він показує, — це звичка сім'ї, а не право. Розберемо, як перетворити одне на інше або вчасно відмовитися від угоди.

Що саме ви купуєте, коли купуєте частку

Ви купуєте дріб у праві власності — 1/3, 1/2, 17/100 — на весь будинок, а не на конкретні приміщення. Власність двох чи більше осіб із визначенням часток є спільною частковою (ст. 356 Цивільного кодексу), і здійснюється таке право співвласниками за їхньою згодою (ст. 358). Тобто кожне рішення про будинок — ремонт даху, здача в оренду, заміна котла — потребує згоди всіх.

Кожен співвласник має право отримати в користування частину майна в натурі, що відповідає його частці, а якщо це неможливо — вимагати компенсацію від тих, хто користується (ст. 358 ч. 3). Але «має право вимагати» — це позов, а не ключі від кімнати.

Звідки в будинку взялися співвласники — і чому це важливо

Від походження спільної власності залежить, чиї підписи потрібні на угоді й хто може її потім оскаржити. Спершу з'ясуйте, частки визначені (часткова власність) чи ні (сумісна), бо правила розпорядження в них різні.

Для сумісної власності окремо: згода співвласників на правочин, що потребує нотаріального посвідчення чи реєстрації, має бути письмовою та нотаріально посвідченою (ст. 369 ч. 2 ЦК). А Порядок вчинення нотаріальних дій прямо каже, що розірвання шлюбу не припиняє права спільної сумісної власності на майно, набуте за час шлюбу. Колишня дружина продавця, про яку в оголошенні ні слова, може бути співвласницею тієї самої частки.

Переважне право: місяць для співвласників, рік для суду

Переважне право означає, що інші співвласники можуть купити частку раніше за вас — за тією самою ціною й на тих самих умовах (ст. 362 ЦК). Продавець зобов'язаний письмово повідомити їх про намір продати, вказавши ціну та умови; для нерухомості вони мають один місяць, щоб погодитися або відмовитися.

Якщо продавець цього не зробив, співвласник може подати позов про переведення на нього прав і обов'язків покупця — з позовною давністю в один рік (ст. 362 ч. 4). Перебіг давності за загальним правилом починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення (ст. 261). Для покупця це означає одне: після виграного співвласником суду будинок дістається йому, а ви повертаєте собі гроші вже в окремому спорі з продавцем.

Позивач при цьому зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду суму, яку за договором мав сплатити покупець. Тому занижена в договорі ціна «щоб менше податків» б'є по вас двічі: співвласник забирає частку за цією заниженою сумою.

1. 1Перевірте, як саме повідомили співвласниківНотаріус зобов'язаний упевнитися в повідомленні (п. 5 гл. 1 розд. II Порядку вчинення нотаріальних дій). Доказ — або свідоцтво нотаріуса про передачу заяви, або заява співвласника про відмову з нотаріально засвідченим підписом. Попросіть показати документ, а не переказ.
2. 2Звірте ціну й умови в повідомленні з вашим договоромСпіввласникам пропонували купити за ціною, «оголошеною для продажу». Якщо вам продають дешевше або на кращих умовах, ніж пропонували їм, — це вже інша пропозиція. Продаж дорожче, ніж указано в повідомленні, повторного повідомлення не вимагає (п. 5.9 Порядку).
3. 3Порахуйте строкиВідмова співвласника або сплив місяця без відповіді дійсні три місяці (п. 5.9 Порядку). Відмова, отримана навесні, до осінньої угоди вже не годиться.
4. 4Окремо — співвласники за кордономЗакон допускає посвідчення, якщо співвласник відмовився отримати поштове повідомлення (відмітка пошти) або його адреса невідома (документ компетентного органу). Це законні шляхи, але саме їх найчастіше потім оскаржують. Надійніше отримати від такого співвласника нотаріальну відмову через консульство або нотаріуса за кордоном.

Порядок користування: єдиний документ, що каже, які кімнати ваші

Без договору про порядок користування жодне приміщення в будинку юридично не закріплене ні за ким. Співвласники можуть домовитися, хто чим користується (ст. 358 ч. 2), але для покупця важить лише одна форма такої домовленості: якщо договір посвідчений нотаріально, він обов'язковий і для особи, яка згодом придбає частку (ст. 358 ч. 4).

Звідси практичне правило. Якщо нотаріального договору немає, зробіть його умовою угоди: продавець і решта співвласників підписують порядок користування до продажу або в той самий день у того самого нотаріуса. Якщо вони відмовляються закріпити на папері «ваші» кімнати, вони самі не вважають їх вашими.

• Які саме приміщення — за номерами з технічного паспорта, а не «ліва половина».
• Спільні зони: сіни, горище, підвал, котельня, криниця, вбиральня надворі — хто і як користується.
• Прибудинкова територія й господарські будівлі: стайня, літня кухня, дровітня, город.
• Витрати: хто платить за дах, стіни, фундамент і спільні мережі. За законом кожен співвласник бере участь у витратах на утримання та в сплаті податків пропорційно частці (ст. 360 ЦК) — договір може розписати це детальніше.
• Лічильники: один на весь будинок — постійне джерело конфлікту. Якщо технічно можливо, окремі лічильники варто ставити до угоди.

Виділ у натурі: коли частка може стати окремим будинком

Виділ у натурі перетворює частку на самостійний об'єкт: спільна власність для того, хто виділився, припиняється, і він стає власником виділеної частини (ст. 364 ч. 3 ЦК). Договір про виділ частки з нерухомого майна укладається письмово й посвідчується нотаріально (ст. 364 ч. 4); поділ усього будинку між співвласниками — так само (ст. 367 ч. 3).

Межа тут фізична, а не юридична. Неподільною є річ, яку не можна поділити без втрати її цільового призначення (ст. 183). Старий гуцульський дім на дві кімнати з однією піччю й одними сінями поділити на два житла зазвичай неможливо без перебудови. Тоді співвласник, який хоче виділу, має право лише на компенсацію вартості своєї частки — і отримати її може тільки за власною згодою (ст. 364 ч. 2).

1. Чи можна зробити два окремі входи без перебудови несучих конструкцій.
2. Чи є в кожній частині кухня або місце під неї, санвузол і власне опалення.
3. Чи можна розвести електрику й воду на окремі лічильники.
4. Чи згодні всі співвласники. Без згоди — лише суд, і лише якщо поділ технічно можливий.
5. Після виділу — присвоєння адреси новому об'єкту за Порядком присвоєння адрес (п. 7 стосується саме поділу й виділу частки з садибного будинку), технічна інвентаризація та реєстрація права.

Якщо будинок старий і ви однаково плануєте його серйозно перебудовувати, порахуйте, чи не дешевше викупити частки решти співвласників і мати цілий дім. Як рахувати реставрацію — у тексті про старий гуцульський дім і нову будівлю.

Що відбувається із землею під будинком

Земля йде слідом за будинком автоматично. Коли ви набуваєте частку в будинку, до вас одночасно переходить право власності на земельну ділянку під ним — у розмірі частки продавця в будинку, а якщо продавцеві належала частка в землі іншого розміру, то в цьому розмірі (ст. 120 ч. 2 Земельного кодексу). Земельна ділянка (частка в ній) має бути також предметом договору, а умова про одночасний перехід — істотна умова (ст. 120 ч. 16 ЗК, ст. 377 ЦК).

Що це дає на практиці. Ділянка має бути зареєстрована, мати кадастровий номер і цільове призначення, яке дозволяє житловий будинок. Інакше «частка землі» існує лише на словах. Спільною часткою в землі розпоряджаються за згодою всіх співвласників, а договір про спільну часткову власність на ділянку посвідчується нотаріально (ст. 88 ЗК) — тобто город, як і кімнати, не ваш, доки це не записано.

Для покупця-іноземця: іноземці можуть набувати у власність землі несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а за їх межами — ті, на яких стоїть їхня нерухомість (ст. 81 ч. 2 ЗК). Код цільового призначення ділянки під будинком перевіряйте до угоди — про коди ми писали в матеріалі ОСГ, садівництво чи 02.01.

Ризики, які лишаються навіть після чистої угоди

Навіть якщо переважне право дотримане, а порядок користування підписаний, спільна власність несе ризики, яких у власника цілого будинку немає.

Останній рядок важливий для тих, хто рахує дохідність. Модель котеджу під подобову оренду, яку ми розбирали в матеріалі про дохідність котеджу в Карпатах, тримається на праві власника вирішувати самому. У частці цього права немає.

Коли частка — розумна покупка, а коли від неї варто піти

Частка має сенс, коли ви купуєте не спір, а шлях до окремого об'єкта або до цілого будинку. Вона не має сенсу, коли знижка — єдиний аргумент.

• Розумно: будинок фактично поділений на дві частини з окремими входами й мережами, порядок користування нотаріальний, а решта співвласників — адекватні люди, готові підписати виділ.
• Розумно: ви викуповуєте частки в кількох родичів і в результаті стаєте власником цілого будинку та землі — тоді частка є проміжним кроком, а не кінцевою точкою.
• Ризиковано: один із співвласників за кордоном, не виходить на зв'язок, а продавець пропонує «оформити через відмітку пошти».
• Ризиковано: частка дрібна, будинок неподільний, і ви не готові, що вас примусово викуплять (ст. 365).
• Відмовитися: співвласники не хочуть підписувати ні відмову від переважного права, ні порядок користування. Вони вже сказали вам «ні», просто іншими словами.

Що зробити до того, як передати аванс

1. Замовте інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на будинок і на земельну ділянку: усі співвласники, розміри часток, обтяження, арешти, іпотеки.
2. Порівняйте суму часток із цілим. Якщо в реєстрі 1/3 + 1/3 і третьої третини немає — є співвласник, чиє право зареєстроване в старому реєстрі БТІ або не оформлене взагалі. Його теж треба повідомляти.
3. З'ясуйте, звідки спільна власність (спадщина, шлюб, спільна купівля) і чи потрібна нотаріальна згода подружжя.
4. Попросіть у продавця доказ повідомлення співвласників: свідоцтво нотаріуса про передачу заяви або нотаріальні відмови. Звірте ціну й дати.
5. Вимагайте нотаріальний договір про порядок користування або виділ частки в натурі як умову угоди.
6. Перевірте, що ділянка під будинком зареєстрована, має кадастровий номер і що частка в ній указана в договорі.
7. Не погоджуйтеся на занижену ціну в договорі: вона визначає суму, за яку співвласник може забрати частку, і вашу позицію в будь-якому спорі. Податки при купівлі — у матеріалі про податки на купівлю та продаж нерухомості.

Коли ми підбираємо будинки й котеджі в Карпатах, частки показуємо лише тоді, коли видно шлях до повного права: згода співвласників, порядок користування або реальна можливість виділу. Решту чесніше назвати тим, чим вони є, — дешевим входом у довгу родинну історію.