Завдаток, аванс і попередній договір при купівлі будинку: коли гроші повертаються

Завдаток при купівлі будинку зазвичай просять у день огляду: «дайте хоч тисячу доларів, і я нікому більше не показую». Покупець пише розписку, продавець ставить підпис, обидва вважають справу вирішеною. Вирішеним у цю мить є дуже мало, і дві постанови Верховного Суду нижче показують, скільки коштує ця різниця.

Який папір дає який результат, якщо угода зірвалась

Чому 10 000 гривень «завдатку» виявились авансом

Бо завдаток забезпечує зобов'язання, а розписка його не створює. У серпні 2016 року покупчиня передала власниці успадкованого будинку 10 000 гривень, і та розписалась, що отримала їх як завдаток. Потім з'ясувалося, що спадщину на будинок належно не оформлено, і покупчиня відмовилась. Власниця наполягала: покупець сам не пішов до нотаріуса, отже завдаток лишається в неї.

Три суди стали на бік покупчині. Верховний Суд у постанові від 12 листопада 2018 року (справа № 580/860/17) зазначив, що попереднього договору не укладали, є лише розписка про отримання грошей. Діє друга частина статті 570 кодексу: якщо не встановлено, що сума є завдатком, вона вважається авансом.

«На відміну від завдатку, аванс це лише спосіб платежу.»

Так сказав Верховний Суд 17 червня 2021 року у справі № 711/5065/15-ц (цитуємо за виданням Дебет-Кредит). Там гроші теж передавали за розписками, де стояло слово «завдаток», а договір купівлі-продажу ще не існував: сторони лише домовились укласти його колись. Результат той самий: продавець мусить віддати суму, яку вважав своєю.

Чому попередній договір без нотаріуса гірший, ніж здається

Попередній договір укладається у тій самій формі, що й основний, а продаж будинку чи земельної ділянки вимагає нотаріального посвідчення (стаття 635 і стаття 657). Без нього договір нікчемний за статтею 220, хоч би який докладний текст підписали сторони. Найкраще це видно на справі № 367/942/17 про однокімнатну квартиру за 37 530 доларів, де покупчиня заплатила наперед 30 780, тобто 82% ціни, за простим письмовим договором.

1. 124 листопада 2014Сторони підписують попередній договір без нотаріуса, покупчиня платить більшу частину ціни, решта має піти при основному договорі.
2. 218 березня 2015Покупчиня письмово вимагає гроші назад і каже, що в квартирі живуть сторонні люди. Відповіді немає.
3. 3Лютий 2017Подано позов. На той день сума в гривні становила 831 060.
4. 425 грудня 2024Ірпінський міський суд стягує 1 292 144,40 гривні за курсом НБУ на день рішення і відмовляє в процентах.
5. 52 жовтня 2025Київський апеляційний суд уточнює підставу: це не аванс, а безпідставно набуті кошти за статтею 1212, бо договір нікчемний.
6. 618 лютого 2026Верховний Суд залишає цю постанову в силі. Від першого підпису минуло понад одинадцять років.

Покупчиня виграла, і курс захистив суму в доларах. Проте за цей час вона не мала ні квартири, ні грошей, а проценти, яких просила (разом близько 13 700 доларів), суд першої інстанції не присудив. Чи отримала вона гроші фактично, з постанови не видно. Суди також зауважили, що жодна зі сторін не довела кроків до основного договору, і це підводить нас до терміну.

Що робить дата в попередньому договорі

Вона вирішує, чи існує ваш договір після цього дня. Якщо основний договір не укладено в строк або жодна сторона не надіслала другій пропозицію його укласти, зобов'язання припиняється (частина 3 статті 635). Продавець, який просто мовчить до кінця місяця, вільний. Тому надсилайте пропозицію письмово й завчасно, зі зручною датою в нотаріуса, і зберігайте доказ відправлення.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється, відшкодовує збитки від прострочення, але їх ще треба порахувати й довести. Зобов'язати продавця передати саме цей будинок стаття 635 прямо не обіцяє, вона говорить про збитки.

Чи тримає нотаріальний договір будинок за вами

Власником він вас не робить: права на нерухомість виникають із дня державної реєстрації (частина 4 статті 334), а реєструють уже основний договір. У статті 73 закону про нотаріат, де перелічено випадки заборони відчуження, попереднього договору немає, хоча вона згадує й «інші випадки, встановлені законодавством». Запитайте нотаріуса до підписання, що саме він може зробити у вашій угоді, і не вважайте заборону продажу чимось автоматичним.

Практичний наслідок один: перед основним договором ще раз дивіться свіжий витяг з реєстру прав. Що ще звірити по самому об'єкту, ми розібрали в статтях про перевірку готового будинку і перевірку земельної ділянки: ці документи варто читати ще до першого платежу, а не після нього.

Якщо будинок ще не добудовано

Законом № 2518-IX від 15 серпня 2022 року до статті 635 додано окреме правило для об'єкта незавершеного будівництва і майбутнього об'єкта нерухомості. Попередній договір тут обов'язково нотаріальний, а будь-які платежі на підтвердження зобов'язання та інші фінансові зобов'язання сторін, крім штрафних санкцій, не допускаються. Коли за такий об'єкт просять завдаток за попереднім договором, зупиніться й покажіть цей пункт юристові.

Чи реально отримати подвійний завдаток

Покладатися на це не варто. Стаття 571 каже просто: винен боржник, завдаток лишається в кредитора; винен кредитор, він повертає завдаток і платить стільки ж зверху. Якщо зобов'язання припинилось до початку виконання, завдаток повертають. Проте для цього потрібна сума, яка справді є завдатком за дійсним договором.

Тут і починається суперечка. Верховний Суд України у справі № 6-176цс12 (2013) вважав завдаток невідповідним способом забезпечити попередній договір, а Верховний Суд у 2018 році у справі № 910/11491/17 про оренду кваліфікував гарантійний платіж за попереднім договором як аванс. Обидві позиції ми знаємо за коментарем адвоката в ЮРЛІГА, тексти постанов не читали. Серед прочитаних для цієї статті рішень немає жодного, де покупець отримав би подвійну суму.

Якщо сторони хочуть справжню ставку, обговоріть із нотаріусом чи юристом окрему умову про фіксовану суму за відмову. Стаття 546 дозволяє договором встановлювати й інші види забезпечення, частина 2 статті 635 дає сторонам змінити наслідки ухилення, а стаття 547 вимагає для такої домовленості письмової форми під страхом нікчемності.

Що вписати в договір, перш ніж платити

• Будинок і землю під ним окремо: адреса, кадастровий і реєстраційний номери, площа.
• Повну ціну, суму цього платежу і слово, яким його названо, разом з наслідком: хто що отримує, коли відмовляється кожна зі сторін.
• Третій сценарій, про який забувають: документи не готові без чиєїсь вини. Саме так почалася справа про спадщину.
• Дату повернення грошей, а не лише сам обов'язок.
• Дату основного договору, нотаріуса і спосіб, яким сторона надсилає пропозицію.
• Згоду другого з подружжя, якщо вона потрібна: Мін'юст прямо називає її для попереднього договору, а подробиці є в нашій статті про купівлю землі в шлюбі.

І сума. Закон її не обмежує, але справа про 82% ціни показує, що ваш ризик дорівнює саме їй. Платіть банківським переказом із призначенням або беріть окрему розписку з посиланням на договір. Покупцям, які живуть за кордоном, варто спершу прочитати про довіреність і розрахунки на відстані.

Гроші вже передано, а угода зірвалась

1. Зберіть усе, що є: розписку, переписку, перекази, оголошення про продаж, контакти свідків.
2. Надішліть продавцю письмову вимогу повернути суму із зазначенням дати й реквізитів, рекомендованим листом.
3. Перевірте в реєстрі, чи об'єкт досі на ньому: від цього залежить, що може порадити юрист для збереження майна на час спору.
4. Покажіть документи адвокату, поки докази свіжі, а не через два роки, як у справі про квартиру.