Купівля землі в подружжі: згода чоловіка чи дружини, спільна власність і розлучення

Купівля землі в подружжі має два боки. Перший — продавець: чи потрібна згода його дружини, колишньої дружини або спадкоємців, і що буде, якщо її не взяли. Другий — ви самі: ділянка, куплена в шлюбі, за законом спільна, навіть якщо в договорі стоїть лише ваше ім'я. Нижче — що каже Сімейний кодекс, які документи вимагає нотаріус і де в сільських угодах найчастіше ховається людина, якої немає в реєстрі.

Типова ситуація на Косівщині: ділянку під забудову продає чоловік років шістдесяти, в реєстрі — тільки він. Землю він колись отримав від сільради, хату добудовував уже з дружиною, дружина кілька років тому померла, син у Чехії. У такій угоді може бути троє людей із правом голосу, і жодного з них не видно у витягу. Розберемо, як їх знайти до авансу.

Чи потрібна згода чоловіка чи дружини продавця

Потрібна, якщо майно набуте за час шлюбу і не належить до особистого. Майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю (ст. 60 Сімейного кодексу, ст. 368 ч. 3 Цивільного кодексу), а розпоряджаються ним за взаємною згодою (ст. 65 ч. 1 СК). Те, на кого оформлено право в реєстрі, тут нічого не вирішує: закон прямо вважає кожну річ, набуту в шлюбі, спільною (ст. 60 ч. 2).

Для угод, які посвідчує нотаріус і реєструє держава, — а купівля землі саме така — згода другого з подружжя має бути письмовою і нотаріально посвідченою (ст. 65 ч. 3 СК, ст. 369 ч. 2 ЦК). Порядок вчинення нотаріальних дій повторює це для нотаріуса: якщо право оформлене на одного з подружжя, нотаріусу подається нотаріально посвідчена згода другого (гл. 1 розд. II, п. 4.2).

Приватизована ділянка: чому земля може бути особистою, а будинок на ній — спільним

Земля, отримана безоплатно від держави чи громади, — особиста власність того з подружжя, хто її отримав, навіть якщо це сталося в шлюбі. Сімейний кодекс прямо відносить до особистої власності ділянку, набуту в шлюбі внаслідок приватизації землі, що була в користуванні, або отриману із земель державної чи комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації (ст. 57 ч. 1 п. 5). Для присадибної ділянки в селі ця норма — не більше 0,25 га (ст. 121 ЗК).

У карпатському селі так оформлена більшість старих садиб, і тут є пастка. Будинок, збудований або добудований у шлюбі на спільні гроші, — уже спільне майно (ст. 60 СК). А якщо особиста хата одного з подружжя за час шлюбу істотно зросла у вартості завдяки спільним коштам чи праці, суд у разі спору може визнати її спільною (ст. 62 ч. 1). Виходить, що земля — лише продавця, а будинок на ній — його і дружини.

• Перевіряйте землю і будинок окремо. У кожного об'єкта своя підстава набуття і своя дата. Згода, не потрібна для землі, може бути потрібна для будинку.
• Дивіться на дату будівництва чи реконструкції. Декларація про готовність, технічний паспорт, дата реєстрації права — усе, що каже, коли з'явився будинок або його нова частина.
• Не приймайте «земля моя, отже, згода не треба» як відповідь на все. Якщо в договорі разом із землею продається будинок, нотаріус вимагатиме згоду саме на будинок — і правильно.
• Якщо сумнів лишився — просіть згоду все одно. Для продавця, у якого немає чого приховувати, це один візит до нотаріуса. Відмова підписати — інформація для вас.

Розлучення, смерть, «живемо окремо»: люди, яких немає в реєстрі

Колишня дружина продавця може бути співвласницею ділянки, яку вам продають. Розірвання шлюбу не припиняє спільної сумісної власності на майно, набуте в шлюбі, а розпоряджатися ним після розлучення колишнє подружжя може лише за взаємною згодою (ст. 68 СК). Вимога про поділ такого майна після розлучення має позовну давність три роки від дня, коли співвласник дізнався або міг дізнатися про порушення свого права (ст. 72 ч. 2) — тобто продаж без згоди запускає цей строк, а не закриває питання.

Вдова чи вдівець не є єдиним власником спільного майна. Після смерті одного з подружжя нотаріус за заявою другого видає свідоцтво про право власності на частку в спільному майні — як правило, на половину (гл. 11 розд. II Порядку, п. 1.1). Друга половина входить до спадщини (ст. 1218 ЦК), а в першу чергу успадковують діти, той з подружжя, хто пережив, і батьки (ст. 1261). Син у Чехії з прикладу вище — один зі спадкоємців.

І ще дві ситуації, які в селі трапляються частіше, ніж хочеться. Проживання однією сім'єю без шлюбу — майно, набуте за цей час, теж належить обом на праві спільної сумісної власності, якщо інше не встановлено письмовим договором (ст. 74 СК). А шлюб, укладений лише в церкві, прав подружжя не створює, крім випадків, коли обряд відбувся до створення або відновлення органів реєстрації актів цивільного стану (ст. 21 ч. 3).

1. 1Спитайте прямо про сімейний стан на дату набуттяНе «чи ви одружені зараз», а «чи були ви в шлюбі, коли отримали ділянку і коли будували хату». Відповідь визначає, чия згода потрібна.
2. 2Звірте датиДата реєстрації шлюбу (або розлучення) проти дати набуття права на землю й на будинок. Попросіть копію свідоцтва про шлюб чи розірвання шлюбу.
3. 3Розлучений — просіть поділ або згоду колишньоїНотаріальний договір про поділ, рішення суду або нотаріально посвідчену згоду колишнього з подружжя. Усне «вона ні на що не претендує» не є жодним із трьох.
4. 4Вдівець — просіть спадкову справуСвідоцтво про право на частку в спільному майні подружжя, свідоцтва про спадщину на другу половину і реєстрацію кожної частки. Поки спадкоємці не оформлені, продавець продає не лише своє.
5. 5Неодружений — заява в договоріЗаява про відсутність спільної сумісної власності обов'язкова (п. 4.5). Якщо під час оглядин ви бачили в хаті жінку, яку продавець називає господинею, а в заяві він пише «неодружений», це і є питання до нотаріуса.

Що буде, якщо згоди не було

Угоду можуть визнати недійсною через суд. Той із подружжя, чиєї згоди не взяли, має право звернутися з позовом про визнання договору недійсним, якщо договір виходить за межі дрібного побутового (ст. 65 ч. 2 СК); Цивільний кодекс дає таке саме право будь-якому співвласнику спільного майна, якщо той, хто продав, не мав повноважень (ст. 369 ч. 4). Загальна позовна давність — три роки (ст. 257 ЦК).

Для покупця це означає не «може бути», а конкретний ризик: ділянку, на якій ви вже почали будувати, повертають продавцю, а гроші ви стягуєте з нього в окремому процесі. Саме тому про згоду треба говорити до авансу, а не в кабінеті нотаріуса. Про інші перевірки ділянки — у матеріалі як перевірити земельну ділянку в Карпатах.

Ви купуєте в шлюбі: чия буде ділянка

Спільна — ваша і вашого чоловіка чи дружини, навіть якщо в договорі та реєстрі тільки ви. Ст. 60 СК і ст. 368 ч. 3 ЦК роблять майно, набуте в шлюбі, спільним сумісним, якщо інше не встановлено договором або законом. Окремо про згоду: ст. 65 ч. 3 СК говорить про будь-які договори одного з подружжя, що потребують нотаріального посвідчення, а не лише про продаж. Як на практиці до цього ставиться ваш нотаріус, спитайте заздалегідь і, якщо треба, принесіть згоду з собою — це дешевше, ніж перенесена угода.

Якщо ділянка має стати особистою власністю одного з вас, закон дає кілька шляхів. Кожен працює лише тоді, коли його можна довести документом.

Навіщо це взагалі покупцю в Карпатах. Ділянка під будинок — це роки будівництва, і найчастіше гроші на неї змішуються: частина від продажу квартири до шлюбу, частина спільна, частина від батьків. Якщо не розкласти це на папері в момент купівлі, розкласти потім зможе хіба суд.

Чоловік чи дружина — іноземець або за кордоном

Землю сільськогосподарського призначення, зокрема ділянки для особистого селянського господарства чи садівництва, у власність набувають лише громадяни України, українські юрособи з українськими учасниками, громади й держава (ст. 130 ч. 1 ЗК). Іноземці можуть мати у власності несільськогосподарську землю в межах населених пунктів, а за їхніми межами — лише під своєю нерухомістю (ст. 81 ч. 2). Порушення вимог ст. 130 — підстава визнати угоду недійсною і конфіскувати ділянку (ст. 130 ч. 3).

Для змішаного подружжя тут вузьке місце: ділянку ОСГ купує громадянин України, а закон вважає куплене в шлюбі спільним із чоловіком чи дружиною-іноземцем. Прямої відповіді на цей збіг у наведених статтях немає, тому обговоріть його з нотаріусом до угоди. Інструменти, які закон дає, — шлюбний договір (ст. 97 ч. 2) або вибір ділянки з кодом 02.01 у межах села; про коди — у матеріалі ОСГ, садівництво чи 02.01. Для купівлі сільгоспземлі також діють окремі правила: розрахунок лише безготівковий, а за відплатним договором набувач має підтвердити походження коштів (ст. 130 ч. 5–6 ЗК).

Якщо другий із подружжя за кордоном, згоду можна посвідчити в консульстві або в іноземного нотаріуса з подальшою легалізацією чи апостилем — механіку ми розбирали в матеріалі про купівлю ділянки з-за кордону через довіреність.

Чек-лист до авансу

1. Витяг із Державного реєстру речових прав окремо на землю і на будинок: власник, підстава і дата набуття, обтяження, арешти.
2. Сімейний стан продавця на дату набуття кожного об'єкта: свідоцтво про шлюб або розірвання шлюбу, а для вдівця — свідоцтво про смерть і спадкова справа.
3. Документ, що закриває питання подружжя: нотаріально посвідчена згода, договір або рішення суду про поділ, або документи, що майно особисте (дарування, спадщина, безоплатна приватизація, набуття до шлюбу).
4. Для згоди — перевірте, що в ній названо саме цю ділянку і, бажано, вас і ціну: тоді нотаріус звірить її з договором.
5. Будинок і землю перевіряйте окремо: приватизована земля може бути особистою, а збудований у шлюбі будинок — спільним.
6. Для себе: вирішіть до угоди, чиєю буде ділянка, і, якщо не спільною, зберіть документи про походження коштів або укладіть шлюбний договір.
7. Не погоджуйтеся на занижену ціну в договорі: у будь-якому спорі щодо недійсності саме вона визначає, що вам повертають. Податки на купівлю — у тексті про податки при купівлі та продажу нерухомості.

Коли ми підбираємо земельні ділянки в Карпатах, сімейний стан продавця з'ясовуємо на першій розмові, а не в день угоди. Якщо в угоді є людина без права голосу в реєстрі, але з правом голосу за законом, про це краще дізнатися, поки аванс ще у вас.