Податки при купівлі та продажу нерухомості: хто платить, скільки і коли звільнено

Про податки на угоді зазвичай починають говорити за три дні до нотаріуса — у найгірший можливий момент, бо міняти вже нічого. Продавець раптом рахує і розуміє, що це його другий продаж за рік. Покупець не закладав у бюджет ще один відсоток згори. А ціна, яку сторони узгодили усно на кухні, виявляється нижчою за оціночну вартість — і нотаріус просто не посвідчить договір за нею. Усе це рахується заздалегідь, за один вечір, і нижче саме те, що для цього треба знати.

Одразу зафіксуємо межу: ця стаття про фізичних осіб, які продають або купують своє майно, а не про забудовника і не про ФОП. І про угоду, яку посвідчує нотаріус, — саме він є контрольною точкою, де перевіряють, чи все сплачено.

Хто з двох сторін що платить

Податки на угоді не «діляться навпіл». Закон закріплює кожен платіж за конкретною стороною, і лише держмито лишається предметом домовленості. Найчастіше плутанина виникає саме з пенсійним збором: більшість покупців вперше чує про нього від нотаріуса.

Ставка військового збору для фізичних осіб становить 5% від 1 грудня 2024 року — до того вона була 1,5%, і саме ця стара цифра досі гуляє в порадах на форумах. Важливо інше: збір прив’язаний до ПДФО. Доходи, які за розділом IV Податкового кодексу не оподатковуються, звільнені й від військового збору. Тобто «нуль» на продажі означає справжній нуль, а не «нуль плюс п’ять відсотків».

Коли продавець не платить нічого

Один раз протягом звітного року дохід від продажу не оподатковується, якщо майно було у власності продавця більше трьох років. Це і є та норма, під яку потрапляє більшість звичайних сімейних угод у Косівському районі. Умова про три роки не поширюється на майно, отримане у спадщину: успадкований будинок можна продати без податку хоч наступного місяця.

Під звільнення підпадає не будь-яка нерухомість, а закритий перелік:

• житловий будинок, квартира або їх частина, кімната, садовий (дачний) будинок — включно з незавершеним будівництвом таких об’єктів, ділянкою під ними та господарсько-побутовими спорудами на цій ділянці;
• земельна ділянка в межах норм безоплатної передачі за статтею 121 Земельного кодексу — залежно від її призначення;
• ділянка сільськогосподарського призначення, отримана у власність при приватизації, виділена в натурі власнику паю або успадкована.

Другий, третій і наступний продаж за рік

Звільнення діє один раз на рік. Далі ставка зростає сходинками, і сходинки залежать не від суми угоди, а від того, який це за рахунком продаж і чи є об’єкт у переліку вище.

Для угод, які оподатковуються за 18%, дохід можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта в Україні: ціну за договором купівлі-продажу чи міни, витрати на будівництво, реєстраційні збори і державне мито, сплачені при купівлі. У переліку витрат окремо названо і вартість, за якою подарований об’єкт вважається придбаним, — вона дорівнює сумі держмита, реєстраційного збору й податків, сплачених при даруванні, тобто фактично копійкам.

Покупець платить 1% — і майже ніколи про це не знає

Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомості платить набувач, тобто покупець. Ставка — 1% вартості, зазначеної в договорі. Без документального підтвердження сплати цього збору нотаріус не посвідчить договір купівлі-продажу, тож обійти його неможливо.

Звільнені від збору громадяни, які купують житло і перебувають у черзі на одержання житла, а також ті, хто купує житло вперше. Друга підстава — не декларативна: її треба заявити і підтвердити нотаріусу до посвідчення, а не згадати про неї через тиждень.

Держмито за посвідчення договору відчуження — 1% суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (17 грн). Однакова ставка діє і для житла, і для земельних ділянок, і в державній нотаріальній конторі, і в приватного нотаріуса: ставки за нотаріальні дії поширено на приватних нотаріусів окремим законом. Хто саме з двох сторін вносить мито, закон не визначає — це предмет домовленості, яку варто зафіксувати письмово ще до того, як ви погодили ціну.

Ціну в договорі не можна написати будь-яку

Дохід від продажу визначається з ціни договору, але не нижче оціночної вартості, розрахованої модулем Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості зі звіту оцінювача, зареєстрованого в тій самій базі. Класична схема «напишемо в договорі меншу суму» на нерухомості не працює вже кілька років: нотаріус звіряє довідку з базою перед посвідченням і сам вносить туди ціну договору.

Практична частина, яку варто знати обом сторонам:

• Електронна довідка про оціночну вартість формується безоплатно. Доступ до Єдиної бази і внесення даних теж безоплатні — платити треба лише оцінювачу, якщо ви йдете другим шляхом.
• Довідка чинна 30 календарних днів з дня формування. Дата її формування не може відстояти більш ніж на 30 днів від дати укладення правочину, тож замовляти її за два місяці до угоди немає сенсу.
• Не згодні з цифрою модуля — маєте право звернутися до оцінювача і обрати його через Державний реєстр оцінювачів. Але звіт треба зареєструвати в базі протягом п’яти робочих днів від дати складання.
• Звіт не пройде, якщо вартість виходить за межі допустимого 25-відсоткового діапазону на співставні об’єкти, який визначає модуль. Тобто «домовитися про потрібну цифру» з оцінювачем система не дасть.

Для гірських ділянок і старих садиб це має зворотний бік. Модуль будує оцінку на оголошеннях і цінах попередніх договорів, а в селі на 300 дворів співставних угод може бути дві за рік. Тому автоматична цифра іноді відчутно розходиться з реальністю — і саме тоді звіт оцінювача стає не витратою, а інструментом. Закладіть на це час: разом із реєстрацією це ще один тиждень до дати угоди.

Якщо продавець або покупець — нерезидент

Дохід нерезидента від продажу нерухомості оподатковується в тому самому порядку, що й у резидента, але за ставкою 18% — плюс 5% військового збору. Ключове тут те, що резидентство визначається не громадянством. Українець із паспортом, який десять років живе в Польщі, і громадянин Канади з родиною у Косові можуть мати протилежні статуси.

1. Перше питання — місце проживання в Україні. Якщо воно є і в іншій державі теж, дивляться на місце постійного проживання.
2. Якщо постійне житло є в обох країнах — вирішує центр життєвих інтересів: де родина, де економічні зв’язки. Достатньою (але не єдиною) ознакою закон називає місце постійного проживання членів сім’ї або реєстрацію як підприємця.
3. Якщо центр визначити неможливо — рахують дні: 183 дні в Україні протягом податкового року, включно з днем приїзду та від’їзду.
4. І лише якщо жоден із попередніх критеріїв не спрацював, до уваги беруть громадянство України.

Статус треба закрити до угоди, а не після: продавець сплачує податок ще до нотаріального посвідчення договору, і нотаріус посвідчує його лише за наявності документа про сплату. Якщо ви живете за кордоном і плануєте продаж чи купівлю через представника, перечитайте наш розбір купівлі ділянки дистанційно: довіреність, нотаріус, розрахунки — там описана процедурна частина, яка додає до графіка ще два-три тижні.

Спадщина і дарунок: коли нуль, коли 5%, коли 18%

Дарунок від фізичної особи оподатковується за тими самими правилами, що й спадщина. Це той випадок, коли «переоформити на родича» справді може бути безподатковим — але тільки в межах визначених ступенів споріднення.

Для об’єктів, що оподатковуються за нульовою ставкою, ринкова вартість з метою оподаткування взагалі не визначається — оцінку замовляти не потрібно. А от у спадкоємця-нерезидента строк жорсткий: податок сплачується до нотаріального оформлення об’єктів спадщини.

Що ви платитимете щороку після угоди

Угода закінчилась — почалися щорічні платежі. Для інвестиційного розрахунку це важливіше за разові відсотки, бо воно повторюється кожен рік і кожен рік зростає разом із мінімальною зарплатою.

Податок на нерухоме майно. Базу зменшують на 60 м² для квартири, 120 м² для будинку, 180 м² — якщо у власності є і те, і те. Ставку встановлює своїм рішенням сільська, селищна або міська рада: до 1,5% мінімальної зарплати на 1 січня звітного року за квадратний метр. Мінімальна зарплата на 1 січня 2026 року — 8 647 грн, тобто стеля ставки на 2026 рік становить 129,71 грн за м² на рік. Фактична ставка вашої громади може бути значно нижчою, і дізнатися її можна тільки з рішення ради — не з калькулятора в інтернеті.

Земельний податок. Для ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, ставка не перевищує 3% від цієї оцінки; для сільськогосподарських угідь — від 0,3% до 1%; для земель загального користування — до 1%; для лісових земель — до 0,1%. Від сплати звільнені пенсіонери за віком, особи з інвалідністю першої і другої групи, ветерани війни, постраждалі внаслідок Чорнобильської катастрофи та особи, які виховують трьох і більше дітей, — але в межах граничних норм за кожним видом використання: до 2 га на ОСГ, до 0,25 га на присадибну ділянку в селі, до 0,12 га на садівництво.

Фізичним особам обидва податки рахує податкова: повідомлення-рішення надсилають до 1 липня, сплатити треба протягом 60 днів з дня вручення. Якщо повідомлення не надіслали у строк, відповідальності за несвоєчасну сплату фізична особа не несе.

Як порахувати свій випадок за один вечір

1. 1Підніміть документи на об’єктВам потрібні дата набуття права власності (три роки рахують від неї), підстава набуття — купівля, спадщина чи дарунок, площа та код цільового призначення ділянки з витягу. Ці чотири факти визначають ставку повністю.
2. 2Порахуйте свої продажі за поточний рікНе «за останні 12 місяців», а саме за звітний календарний рік. Продаж гаража в березні робить вересневу угоду другою — і 0% перетворюється на 5% плюс 5%.
3. 3Визначте резидентський статус — письмовоПройдіть чотири критерії по черзі й зафіксуйте відповідь для себе. Якщо ситуація погранична, це питання до податкового консультанта до угоди, а не після неї.
4. 4Замовте електронну довідку про оціночну вартістьБезоплатно, чинна 30 днів. Якщо цифра модуля явно розходиться з ринком — закладайте ще тиждень на звіт оцінювача і його реєстрацію в базі.
5. 5Складіть кошторис угоди на двохПродавець: ПДФО + військовий збір. Покупець: 1% пенсійного збору. Окремо — держмито 1% і послуги нотаріуса, і одразу домовтеся, хто їх вносить. Це п’ять рядків, які знімають більшість конфліктів у день підписання.
6. 6Перевірте, чи потрібна деклараціяЯкщо податок утримано при угоді й ви не користуєтесь зарахуванням витрат, річна декларація зазвичай не потрібна. Якщо користуєтесь — декларація подається до 1 травня наступного року, а податок сплачується до 1 серпня.

Ми проводимо угоди в Косівському районі щотижня і бачимо ту саму закономірність: проблеми створює не розмір податку, а те, що його порахували пізно. Різниця між 0% і 5% часто вирішується датою підписання, а не переговорами про ціну. Подивитись, що зараз у продажу, можна в розділах земельних ділянок і будинків та котеджів, а логіку вкладення в гірську нерухомість ми розібрали на сторінці інвестицій.