ОСГ, садівництво чи 02.01: що на якій землі можна будувати

У витязі з Державного земельного кадастру цільове призначення ділянки записане п’ятизначним кодом: 01.03, 01.05, 02.01. Це не бюрократична дрібниця, яку «потім перепишуть». Саме цей код вирішує, чи видадуть вам будівельний паспорт, чи зможете ви колись зареєструвати збудований будинок і — якщо ви не громадянин України — чи маєте ви взагалі право стати власником цієї землі.

На перегляді про код зазвичай не говорять. Говорять про краєвид, про те, що сусід уже збудувався, і що «тут усі так роблять». Ділянки з кодом 01.03 — для ведення особистого селянського господарства ми регулярно бачимо в оголошеннях під заголовком «ділянка під будинок». Продавець не обов’язково обманює: він щиро не бачить різниці, бо в селі будинок стоїть на одній ділянці, а город тягнеться на іншій, і в побуті це один двір. У кадастрі це два різні об’єкти з різними правовими режимами.

Що означає код у витязі і звідки він узявся

Код — це вид цільового призначення за Класифікатором видів цільового призначення земельних ділянок. З 2021 року Класифікатор затверджений урядом і живе як додатки 58–60 до Порядку ведення Державного земельного кадастру; попередні класифікатори (наказ Держкомзему № 548 і УКЦВЗ 1998 року) втратили чинність із його введенням. Перші дві цифри — розділ, тобто категорія земель; другі дві — конкретний вид використання.

Одне правило з Класифікатора варто запам’ятати дослівно: земельній ділянці визначається один вид цільового призначення. Не два, не «основний і додатковий». Якщо у вас 2 гектари ОСГ і ви хочете поставити будинок на десяти сотках, ділянку доведеться спершу поділити — змінити код «на частину» неможливо.

Чому на ОСГ не дадуть будівельний паспорт

Відповідь коротка і не залежить від настрою чиновника. Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» у статті 27 каже: «Забудова присадибних, дачних і садових земельних ділянок може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки». Перелік вичерпний. Ділянка для ведення особистого селянського господарства не є жодною з трьох, тому підстави видати паспорт просто немає. Порядок видачі будівельного паспорта повторює цей самий перелік у першому ж пункті.

Тут корисно подивитися, як Земельний кодекс говорить про будівництво там, де воно дозволене. Про садівництво сказано прямо: такі ділянки «можуть використовуватись для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо». Про городництво — так само прямо, але навпаки: «спорудження капітальних будівель і споруд не допускається». Про ділянки особистих селянських господарств стаття 33 не каже про будівництво нічого. Кодекс згадує будівництво там, де має його на увазі; мовчання тут — не прогалина, яку можна тлумачити на свою користь.

Скільки коштує неправильний код

Штраф — найдешевший і найменш імовірний із наслідків, і саме тому на нього спираються, коли переконують покупця не хвилюватися. Значно дорожче коштує те, що відбувається мовчки: будівництво, яке неможливо легалізувати, і право власності, яке можна припинити через суд.

Додайте до цього банк: житло без реєстрації права власності не є предметом іпотеки й не є активом при продажу. Покупець, який колись прийде після вас, побачить рівно те саме, що мали б побачити ви — код 01.03 і будинок, якого немає в реєстрі.

Стара ділянка і старий документ: код, якого вже не існує

У Косівському районі багато ділянок оформлені державними актами 2000-х років, і цільове призначення в них записане за класифікаторами, які вже не діють: спочатку це був Український класифікатор цільового використання землі 1998 року, потім КВЦПЗ 2010 року. Обидва втратили чинність із введенням нинішнього Класифікатора. Тому формулювання у старому акті може взагалі не збігатися з жодним рядком чинного переліку.

Що з цим робити, залежить від того, чи має старий код відповідник. Якщо код КВЦПЗ збігається з кодом Класифікатора, змін до відомостей про ділянку не вносять узагалі — все й так коректно. Якщо не збігається, подають заяву, електронний документ із цільовим призначенням за Класифікатором і лист структурного підрозділу Держгеокадастру про можливість визначити цільове призначення за Класифікатором. Для окремого переліку старих кодів УКЦВЗ такі зміни вносяться виключно за заявою власника або користувача — самі по собі вони не відбуваються.

Як змінюють код на 02.01 і від чого залежить складність

Процедура залежить від однієї обставини, про яку ніхто не питає на перегляді: чи внесені до Державного земельного кадастру відомості про функціональні зони на цій території. Від цього різниця між заявою на кілька днів і проєктом землеустрою з голосуванням сільської ради.

1. 1З’ясуйте, чи є у кадастрі функціональні зониКатегорія і вид цільового призначення визначаються в межах виду функціонального призначення території, передбаченого комплексним планом просторового розвитку громади або генеральним планом населеного пункту. Без цієї відповіді решта кроків — здогади.
2. 2Зони внесені — це заява, а не епопеяЗміна виду цільового призначення відбувається за заявою власника за формою додатка 12 до Порядку ведення кадастру. У цьому разі закон прямо звільняє від розроблення документації із землеустрою і від рішення органу місцевого самоврядування.
3. 3Зон немає, але містобудівна документація є — потрібен витягДо заяви додається витяг з містобудівної документації із зазначенням функціональної зони та всіх обмежень. Якщо ви його не додали, кадастровий реєстратор запитує сам, а орган зобов’язаний надати витяг протягом двох робочих днів; не надійшов — реєстратор відмовляє.
4. 4Немає ні зон, ні документації — проєкт землеустрою і радаТоді зміна відбувається за проєктом землеустрою щодо відведення, а рішення щодо ділянки приватної власності приймає сільська, селищна чи міська рада, на території якої вона розташована. Дозвіл на розроблення проєкту при цьому не потрібен.
5. 5Замовте новий витяг і перевірте кодЦільове призначення вважається зміненим з моменту внесення відомостей до Державного земельного кадастру, а не з дати рішення чи підпису під проєктом. До того моменту будувати нема на чому — у правовому сенсі.

І головне обмеження, яке в горах вирішує все: ділянка має потрапити в потрібну функціональну зону. За межами населеного пункту житлової зони на схилі може просто не бути передбачено — і тоді питання не в грошах і не в термінах, а в тому, що підстави для зміни немає. Ми розбирали цей механізм детальніше в матеріалі про зміну цільового призначення.

Що це означає для іноземця і для діаспори

Тут код перестає бути питанням будівництва і стає питанням самої угоди. Набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення можуть громадяни України, українські юридичні особи з українськими учасниками, територіальні громади і держава. Іноземців і осіб без громадянства у цьому переліку немає. Отже ділянку 01.03, 01.04 чи 01.05 іноземець у власність купити не може — а ділянку 02.01 у межах села може, бо вона несільськогосподарського призначення.

• 02.01 у межах населеного пункту — іноземець може набути у власність: закон дозволяє несільськогосподарські ділянки в межах населених пунктів.
• За межами населеного пункту іноземець може набути лише ту несільськогосподарську ділянку, на якій уже стоїть нерухомість, що належить йому на праві власності.
• Садівництво (01.05) для іноземців і юридичних осіб доступне тільки на умовах оренди, не у власність.
• Спадщина не обходить правило: сільськогосподарські землі, успадковані іноземцем, підлягають відчуженню протягом року.
• Ціна помилки — не штраф: порушення цих вимог є підставою визнати правочин недійсним і конфіскувати ділянку.

Практичний висновок для покупця з-за кордону простий: код у витязі треба дивитися раніше, ніж фотографії. Якщо ви плануєте оформлення на родича-громадянина, це окрема розмова з нотаріусом про ризики, а не технічна деталь.

Що перевірити до авансу

1. Візьміть у продавця кадастровий номер і подивіться ділянку на Публічній кадастровій карті — код цільового призначення видно там разом із площею та конфігурацією.
2. Замовте свіжий витяг з Державного земельного кадастру. Скриншот карти — це орієнтир, витяг — документ; саме на ньому має стояти код, з яким ви йдете до угоди.
3. Запитайте в органі містобудування та архітектури громади, у якій функціональній зоні перебуває ділянка за чинною містобудівною документацією. Це та сама відповідь, яка потім вирішить долю зміни коду.
4. Якщо код не 02.01, а продавець обіцяє «легко перевести» — попросіть письмову відповідь громади про функціональну зону до авансу, а не після.
5. Перевірте, чи є на ділянці зареєстровані будівлі і чи збігається їхнє розташування з межами саме цієї ділянки, а не сусідньої.

Це та сама логіка, що й у нашому загальному чек-листі — як перевірити земельну ділянку перед купівлею. Код цільового призначення просто стоїть у ньому першим, бо все інше має сенс лише після нього. Коли з кодом усе гаразд, далі йде вже нормальна робота: посадка будинку, під’їзд, комунікації — те, чим ми займаємось на етапі будівництва.

Ділянки з правильним кодом коштують дорожче — і це чесна різниця в ціні, а не націнка за папір. Ви платите за те, що будівельний паспорт вам видадуть, а будинок потім можна буде зареєструвати. Актуальні варіанти є в розділі земельних ділянок.