Прийняття будинку в експлуатацію: техінвентаризація, декларація і реєстрація права

Прийняття будинку в експлуатацію — останній етап будівництва, про який найчастіше кажуть «потім оформлю». Будинок добудували, в ньому живуть або здають його гостям, а в Державному реєстрі прав записана тільки ділянка. Нижче — три кроки, які перетворюють будівлю на об'єкт права власності: технічна інвентаризація, декларація про готовність і реєстрація права. Для кожного — хто його робить, скільки часу він займає за законом і де найчастіше все зупиняється.

Для покупця ця тема важлива не менше, ніж для того, хто будує. На Косівщині регулярно трапляються оголошення «будинок з ділянкою», де будинок існує лише фізично. Такий об'єкт можна купити, але ви купуєте землю і ризик, а не будинок. Як відрізнити одне від іншого до авансу — в останньому розділі.

Що таке прийняття будинку в експлуатацію і навіщо воно власнику

Для приватного будинку це реєстрація декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Будинки, збудовані за будівельним паспортом або віднесені до класу наслідків СС1, приймаються саме так: орган архітектурно-будівельного контролю реєструє декларацію замовника безоплатно протягом десяти робочих днів (ст. 39 ч. 1 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»). Сертифікат, акт готовності й виїзна перевірка — це процедура для об'єктів СС2 і СС3, приватного будинку вона зазвичай не стосується.

Від цієї дати залежать три речі. Перша: датою прийняття в експлуатацію вважається дата реєстрації декларації (ст. 39 ч. 5). Друга: експлуатація не прийнятого об'єкта заборонена (ч. 8), а зареєстрована декларація є підставою для договорів на воду, газ, тепло й електроенергію (ч. 9). Третя, головна: якщо законодавство передбачає прийняття в експлуатацію, право на будинок реєструють лише після нього (ст. 5 ч. 2 Закону про державну реєстрацію речових прав). До того власник, за ст. 331 ч. 3 Цивільного кодексу, вважається власником матеріалів, використаних у будівництві, а не будинку.

Три кроки в правильному порядку

Порядок жорсткий: кожен наступний крок бере дані з попереднього через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Переставити їх місцями не вийде.

1. 1Технічна інвентаризаціяСертифікований виконавець обмірює будинок і створює технічний паспорт у Реєстрі будівельної діяльності. Його реєстраційний номер потрібен для декларації (ст. 39 ч. 4 п. 2).
2. 2Декларація про готовність об'єкта до експлуатаціїПодаєте через Дію, ЦНАП або поштою до ЦНАП. Орган контролю реєструє її безоплатно до 10 робочих днів, в електронній формі — часто автоматично.
3. 3Реєстрація права власностіДержавний реєстратор бере з ЄДЕССБ технічні характеристики, факт прийняття в експлуатацію та адресу. Бракує хоча б одного — відмова (п. 77 Порядку державної реєстрації).

Адреса окремим кроком не є. Для нового будинку її присвоюють ще на старті робіт: щойно повідомлення про початок будівництва потрапляє до реєстру, орган з присвоєння адреси має 5 робочих днів (ст. 26-3 ч. 6). Після реєстрації декларації окремих рішень щодо адреси не потрібно (ч. 10).

Технічна інвентаризація: хто її робить і що вона покаже

Її робить юридична особа або ФОП, у складі яких є виконавець із кваліфікаційним сертифікатом на технічну інвентаризацію (ст. 39-3 ч. 2 Закону № 3038-VI). Замовник укладає з ним договір, і строк та ціну робіт визначає договір за домовленістю сторін (ст. 39-3 ч. 3). Державного тарифу немає, тому порівнюйте дві-три пропозиції за переліком робіт, а не за підсумковою сумою.

Обстеження проводять у присутності замовника або його представника, з обмірами на місці; робити його лише за фото, відео чи кресленнями заборонено (п. 8 Порядку технічної інвентаризації, постанова КМУ № 488). Технічний паспорт виготовляється в електронній формі, паперовий — за бажанням замовника. Серед того, що готує замовник, Порядок називає документи на землю і на право будувати (п. 14).

Як подати декларацію і що буде, якщо її повернуть

Декларацію подають через Дію, через ЦНАП особисто або рекомендованим листом з описом вкладення до ЦНАП (п. 3-1 Порядку прийняття в експлуатацію, постанова КМУ № 461). Для будинку за будівельним паспортом фізична особа з Дія-підписом може подати її прямо з мобільного застосунку (п. 3-2). У формі вказують реєстраційні номери з ЄДЕССБ: повідомлення про початок робіт і результатів технічної інвентаризації.

Орган контролю перевіряє повноту даних — не якість будинку — і вносить їх до реєстру протягом десяти робочих днів (п. 18). Якщо декларацію подано з порушеннями, її повертають з письмовим обґрунтуванням у той самий строк (п. 19); після виправлення подаєте знову (п. 20). Повернення можна оскаржити до ДІАМ, яка розглядає скаргу до 20 робочих днів, або до суду (п. 21).

Дві деталі, які в горах трапляються часто. Якщо будинок приймають у I або IV кварталі, оздоблення фасаду й благоустрій можна перенести до кінця несприятливих погодних умов — з відповідним записом у декларації (п. 7). А якщо будівельний паспорт передбачав кілька об'єктів, наприклад будинок і окрему лазню, кожен можна прийняти в експлуатацію окремо (п. 8).

Реєстрація права власності: крок, який часто забувають

Зареєстрована декларація ще не робить вас власником будинку в реєстрі. Право реєструє державний реєстратор, і для новозбудованого об'єкта він бере з ЄДЕССБ три групи відомостей: технічні характеристики, прийняття в експлуатацію та присвоєння адреси. Відсутність однієї з них — підстава для відмови (п. 77 Порядку державної реєстрації прав, постанова КМУ № 1127). Для закінченого індивідуального будинку заяву можна подати в електронній формі, якщо всі ці відомості вже є в ЄДЕССБ (п. 30).

Строк — до п'яти робочих днів (ст. 19 ч. 2 Закону № 1952-IV). Адміністративний збір — 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (ст. 34 ч. 1); з прожитковим мінімумом 3 328 грн на 2026 рік і округленням до 10 грн (ст. 34 ч. 8) це 330 грн. Швидше можна за плату: 1 прожитковий мінімум — за два робочі дні, 2 — за один, 5 — за дві години. Земля при цьому — окремий об'єкт з власним записом, і для продажу знадобляться обидва.

Чи гарантує зареєстрована декларація, що з будинком усе гаразд

Ні. Декларацію перевіряють на повноту, а відповідальність за достовірність даних несе замовник (ст. 39 ч. 10). Якщо згодом орган контролю виявить у ній недостовірні дані, які роблять будинок самочинним будівництвом — наприклад, він стоїть на ділянці, не відведеній під забудову, або збудований без будівельного паспорта — орган звертається до суду з позовом про скасування реєстрації декларації (ст. 39-1 ч. 2). Самочинне будівництво права власності не породжує (ст. 376 ч. 2 ЦКУ), а за певних умов суд може зобов'язати перебудувати чи знести об'єкт (ч. 7).

Тому для покупця декларація — необхідна, але не достатня умова. Цільове призначення ділянки перевіряйте окремо: на ділянці ОСГ будинок за будпаспортом не будують, про це ми писали в статті ОСГ, садівництво чи 02.01. А параметри з будівельного паспорта — у статті про будівельний паспорт.

Будинок збудований без документів: що каже «будівельна амністія»

Відповідь залежить від року будівництва. Закон має окремий спрощений шлях для будинків, зведених з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року без дозвільного документа: індивідуальні, садові й дачні будинки площею до 500 м² на ділянці відповідного цільового призначення приймаються в експлуатацію безоплатно, протягом 10 робочих днів, за результатами технічного обстеження (п. 9 розд. V «Прикінцеві положення» Закону № 3038-VI). Для будинків до 500 м² це обстеження проводять під час технічної інвентаризації з відміткою в техпаспорті. Штрафів за будівництво без дозволу й експлуатацію без прийняття до такого власника не застосовують (розд. III п. 7 Порядку, наказ Мінрегіону № 158).

Для старих гуцульських хат перший рядок таблиці особливо корисний: будинок, збудований до серпня 1992 року, часто можна зареєструвати без інвентаризації, якщо сільрада чи архів видасть виписку з погосподарської книги. Детальніше про старі будинки — у статті стара гуцульська хата чи нова будівля.

Що перевірити покупцю перед авансом

Коротко: будинок має бути в Державному реєстрі прав на ім'я продавця, а не лише в оголошенні. Усе інше — способи з'ясувати, чому його там немає і скільки коштуватиме це виправити.

1. Витяг з Державного реєстру прав за кадастровим номером і адресою. Є запис про будинок — добре. Є лише ділянка — будинку юридично немає.
2. Реєстр будівельної діяльності на порталі ЄДЕССБ: пошукайте повідомлення про початок робіт і декларацію за адресою. Доступ безоплатний (п. 15 Порядку № 461).
3. Техпаспорт проти реальності: площа, поверховість, прибудови. Мансарда, яку «доробили потім», — перше, що не збігається.
4. Усі будівлі на ділянці: лазня, гостьовий будиночок, гараж. Питайте про кожну окремо, чи прийнята вона в експлуатацію.
5. Рік будівництва визначає маршрут: погосподарська книга, «амністія» або звичайна декларація — див. таблицю вище.

Ширший чек-лист огляду — у статті що дивитися при купівлі готового будинку. Будинки, які ми пропонуємо, дивіться в розділі продаж будинків і котеджів; якщо ви будуєте самі, почніть з будівництва під ключ.