Подобова оренда котеджу легально: ФОП чи без нього, який КВЕД і хто справляє туристичний збір

Котедж куплено, фото зроблено, перші бронювання вже в месенджері — і тут з'являється питання, яке більшість власників відкладає до першого листа з податкової: як усе це оформити. Варіантів чотири, і вони відрізняються не лише сумою податку. Від вибору залежить, чи маєте ви право брати туристичний збір, чи потрібна каса, кого з гостей можна обслуговувати і що буде, якщо громада або податкова вирішить, що ви займаєтесь підприємництвом без реєстрації. Нижче — що про це прямо написано в кодексах і як порахувати свій випадок до реєстрації, а не після.

Чи можна здавати котедж подобово без ФОП?

Податок — можна заплатити, але легальною схемою для регулярного бізнесу це не стає. Податковий кодекс оподатковує дохід фізособи від надання нерухомості в оренду чи житловий найм за ставкою 18% (п. 167.1), до якої додається 5% військового збору. Якщо гість — звичайна фізособа, податок ви нараховуєте і сплачуєте самі протягом 40 календарних днів після кінця кварталу, а за рік подаєте декларацію (пп. 170.1.5). Якщо платить компанія або ФОП, податковим агентом стає орендар (пп. 170.1.2) і утримує податок із вашої суми сам.

Проблема в іншому. Цивільний кодекс дозволяє фізособі вести підприємницьку діяльність лише за умови державної реєстрації (ст. 50 ч. 2), а Кодекс про адмінправопорушення карає господарську діяльність без реєстрації штрафом від 1 000 до 2 000 неоподатковуваних мінімумів — це 17 000–34 000 грн, з можливою конфіскацією отриманих грошей (ст. 164 ч. 1). Числової межі, після якої здача житла стає підприємництвом, у прочитаних нами кодексах немає. Закон «Про туризм» узагалі згадує фізосіб, які «не є суб'єктами підприємницької діяльності та надають послуги з проживання» (ст. 5). Тобто кілька ночей на рік для знайомих і котедж із постійними оголошеннями, прибиранням і заїздами щотижня — юридично різні історії, і друга схожа на бізнес.

Чотири способи оформити подобову оренду: порівняння

Таблиця показує, що кожна форма від вас вимагає; кращої чи гіршої серед них вона не визначає. Цифри податків взято з Податкового кодексу та мінімальної зарплати 2026 року (8 647 грн), ставку єдиного податку другої групи встановлює ваша рада, тому в таблиці стоїть законна стеля.

Який КВЕД обрати: 55.20, а не 68.20

Для подобової здачі котеджу — 55.20. Найпоширеніша помилка — вписати 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна», бо в ньому є слово «оренда». Але Держстат прямо пише, що 68.20 охоплює житло «для довготермінового використання зазвичай на умовах щомісячної або річної оплати», і виключає з нього короткострокове проживання:

Цей клас не включає: експлуатацію готелів, багатокімнатних готелів, будинків відпочинку, мебльованих будинків, наметових містечок, кемпінгів та інших нежитлових або призначених для короткотермінового проживання комплексів, див. розділ 55

Клас 55.20 описує саме ваш випадок: проживання «зазвичай на добовій або тижневій основі» у шале, котеджах і невеликих будиночках, зокрема «без надання послуг з прибирання або приготування їжі». Якщо ж ви щодня прибираєте і міняєте білизну, як готель, — це вже ознаки класу 55.10. Для першої і другої груп помилка коштує дорого: дохід від діяльності, якої немає у вашому записі в реєстрі платників єдиного податку, оподатковується за ставкою 15% (пп. 293.4 п. 2).

• Основним вписуйте 55.20, якщо здаєте подобово котедж чи будинок з кухнею і не прибираєте його щодня.
• Додайте 55.10, якщо фактично працюєте як міні-готель: щоденне прибирання, заміна білизни, сніданки.
• Класи розділу 56 потрібні лише тоді, коли ви годуєте гостей як заклад харчування. Там окремі вимоги, їх ми розібрали в статті про комерційні об'єкти в туристичних селах.
• 68.20 лишайте для помісячної здачі. Тут діє обмеження п. 291.5.3: ФОП, який здає житлові приміщення загальною площею понад 400 м², платником єдиного податку бути не може.

Скільки коштує кожен варіант: умовний приклад на трьох оборотах

Нижче — арифметика, а не прогноз доходу. Обороти взято круглими, щоб було видно, де одна форма обганяє іншу. Друга група порахована за стелею ставки, тобто за найгіршого для вас рішення ради; у вашій громаді ставка може бути нижчою. ЄСВ — мінімальний, 22% від мінімалки на місяць.

З цієї таблиці випливають дві точки, які варто знати до реєстрації. Третя група стає дешевшою за варіант «без ФОП» приблизно з 134 283 грн річного доходу. Друга група за максимальною ставкою стає дешевшою за третю приблизно з 518 820 грн. Якщо ваша рада встановила для другої групи меншу ставку, ця межа зсувається вниз — перевірте рішення громади про місцеві податки на поточний рік. І пам'ятайте про сезонність: другу групу ви платите і в листопаді, коли гостей немає, — про провальні місяці ми писали в статті про рік котеджного бізнесу.

Туристичний збір: що змінюється, коли ви стаєте ФОП

ФОП, який надає послуги з тимчасового розміщення, може стати податковим агентом — якщо так визначила рада. Перелік агентів рада оприлюднює на своєму сайті (пп. 268.5.2). Збір платить гість, авансом перед заселенням (пп. 268.6.1), а ставку за добу рада встановлює в межах до 0,5% мінімалки для внутрішнього туризму і до 5% — для в'їзного: у 2026 році це близько 43 грн і не більше 432,35 грн з особи за добу. Агент декларує збір щокварталу (пп. 268.7.1, 268.7.3).

Чого власники часто не знають — кого з гостей збір не стосується взагалі (пп. 268.2.2). Ці люди не платять, і вимагати з них документ про сплату не треба:

• люди, які постійно проживають у тому самому селі, селищі чи місті, де рада встановила збір;
• діти до 18 років, особи з інвалідністю та один супровідник особи з інвалідністю I групи чи дитини з інвалідністю;
• ветерани війни та учасники ліквідації наслідків аварії на ЧАЕС;
• внутрішньо переміщені особи, якщо адреса розміщення вказана в їхній довідці ВПО;
• члени сім'ї першого і другого ступеня споріднення, яких власник селить у своєму житлі.

Чи потрібна каса, якщо гості платять на картку?

Залежить не від картки, а від способу оплати. Від реєстраторів розрахункових операцій кодекс звільняє лише першу групу (п. 296.10), а перша група охоплює лише роздрібний продаж на ринках і побутові послуги населенню (пп. 291.4 п. 1); чи належить до побутових послуг розміщення гостей, кодекс не уточнює, тож будувати подобову оренду на першій групі ризиковано. Для другої і третьої груп діє виняток закону про РРО: каса не застосовується, якщо розрахунки за послуги проводяться виключно через системи дистанційного банківського обслуговування або сервіси переказу коштів (ст. 9 п. 14 Закону № 265/95-ВР).

• Гість переказує передоплату і решту на рахунок ФОП з інтернет-банкінгу — виняток п. 14 працює.
• Гість доплачує готівкою при заїзді або карткою через термінал — потрібен РРО або програмний РРО.
• Змішана схема «аванс на рахунок, решта готівкою» вимагає каси саме для готівкової частини, тому простіше одразу домовитися з гостями про один спосіб.

Покроково: від рішення до першого легального гостя

1. 1Порахуйте свій оборот і перевірте рішення громадиЗнайдіть на сайті ради чинне рішення про місцеві податки і збори: ставку туристичного збору, перелік податкових агентів і ставку єдиного податку для другої групи. Підставте свої цифри в таблицю вище.
2. 2Зареєструйте ФОП у ДіїПослуга «Автоматична реєстрація ФОП» безоплатна, заява займає близько 10 хвилин, і в ній одразу можна обрати спрощену систему. Вкажіть КВЕД 55.20, а за потреби — 55.10 чи 68.20.
3. 3Відкрийте рахунок ФОП і вирішіть, як приймати оплатуЯкщо гості платитимуть лише переказом з банкінгу, каса не потрібна. Якщо приймаєте готівку чи термінал — зареєструйте ПРРО до першої такої оплати.
4. 4Узгодьте з радою статус агента туристичного зборуЗ'ясуйте, чи ви вже в переліку агентів, як рада хоче бачити документ про сплату і чи потрібні щомісячні авансові внески до 30 числа.
5. 5Ведіть облік і платіть за календарем своєї групиОблік доходів — у довільній формі, помісячно (п. 296.1). Друга група платить єдиний податок і військовий збір авансом до 20 числа щомісяця і подає річну декларацію; третя — декларацію щокварталу і податок протягом 10 днів після строку її подання.

Окремі випадки, які змінюють розрахунок

Ви пенсіонер або працюєте за наймом

ФОП, який отримує пенсію за віком чи за вислугу років або має інвалідність, звільнений від сплати ЄСВ за себе (ст. 4 ч. 4 Закону про ЄСВ). Так само звільнені місяці, за які роботодавець уже сплатив за вас внесок не менше мінімального (ст. 4 ч. 6). Тоді третя група коштує лише 6% доходу — останній стовпчик таблиці вище. Пільгу «не платити ЄСВ під час воєнного стану» на 2026 рік зупинено законом про держбюджет, тож на неї не розраховуйте.

Ви живете за кордоном і стали нерезидентом

Нерезидент не може бути платником єдиного податку (пп. 291.5.7), а нерухомість фізособи-нерезидента кодекс дозволяє здавати виключно через ФОП чи юрособу-резидента, які діють за письмовим договором і є податковим агентом (пп. 170.1.3). Як визначити свій статус і що має робити такий представник, ми розібрали в статті про управління котеджем на відстані.

Котедж бронює компанія для своїх працівників

Друга група обслуговує лише населення і платників єдиного податку (пп. 291.4 п. 2), тому компанія на загальній системі для неї не клієнт. Третя група таких обмежень не має. Без ФОП компанія-орендар сама утримає з вас 23% як податковий агент.